二線城市經過了2016--2018年這一階段的房價暴漲，隨后進入橫盤甚至下降周期，所以很多人看來二線城市在2020年看來是市場很安靜；然而房價上漲的情況實際上在三四線城市一直到了2020年還在堅挺，個別三四線城市房價甚至上漲；與此同時一線城市的房價在2020年，又在上漲。如果看清這個交替變動的情況，就會知道2020年貌似安靜的房產市場其實在暗流涌動，2021年房產市場也不會波瀾不驚。
一、2020年房產市場為什么給人的感覺是下跌的？這主要是因為很多北方城市在2020年經濟恢復不太好，在經濟下滑的城中，北方城市幾乎全線崩 潰；同樣，以鄭州、濟南、青島、天津等為首的北方城市， 由于2016--2018年的房價透支，已經下跌了一兩年的時間，網絡上一直在唱衰這些城市的房產。這就給人感覺好像房價下跌了多少一樣。其實你再去仔細研究這些城市的房價，降價的都是郊區甚至遠郊的房產，市中心核心地段，房價是不降反升的。比如青島嶗山房價這兩年時間已經到了天價。
二、城市分化日趨嚴重。一線城市的房價長點降點已經與普通百姓無關了，畢竟總是買不起；二線城市是很多新市民不得不去購置的資產，這些城市的房價才是影響整個社會對房價感受的基礎。二線城市在2020年確實是一個不太景氣的情況，但是也要看到很多二手房在降價才能賣出的同時，交易量在逐步恢復；2021年，我認為最難的將是三四線或者小縣城 的房產。這些地方的房產在過去的一兩年是上漲的，現在基本到了一個歷史高點，2021年開始預計將是從山頂開始下行的節點。最可怕的是，三四線城市和小縣城的房產一旦開始下跌，將是無人接手的狀態，畢竟外來人口減少，本地人流失嚴重。
三、應該持有哪里的房產？我的建議，如果在三四線城市或者縣城，留出自住的房產，其余多余的最好盡快出手，換成二線城市或者中心城市房產，只有這樣，你才可能在現在二線城市低迷的房市下，盡快買到未來保值增值的房產。
房產大漲大跌都不是政府希望看到的情況，因此不要認為會像前幾年那樣買了房產就翻倍的增長，那樣的好日子已經永遠不復返了，但是，二線城市還是可以值得長期持有的。
隨著2021年兩會的召開很多投資者開始對房地產行業的發展與變化關注度提升，而當前關于房地產市場上漲與下跌眾說紛紜，宏觀調控與政策支持不斷出臺，導致投資者對房地產行業的解讀能力開始變弱。
今天社長將綜合當前房地產市場的變化，以及2021年1-2月份房地產市場數據的公布，深度解析2021年房地產市場的未來。
2021年國家統計局數據公布近期國家統計局公布數據顯示，全國規模以上工業增加值同比增長35.1%，比2019年1-2月份增長16.9%，兩年平均增長8.1%，為近年來同期較高水平。
1-2月份經濟運行保持恢復性增長，積極因素繼續增多，受疫情因素的影響以及美國債券收益率增高的影響逐步開始減弱，各個市場恢復活力，房地產市場也不例外。
1-2月份，全國固定資產投資(不含農戶)45236億元，同比增長35.0%，比2019年1-2月份增長3.5%，兩年平均增速為1.7%。
房地產開發投資增長38.3%，兩年平均增長7.6%，全國商品房銷售面積17363萬平方米，同比增長104.9%，兩年平均增長11.0%；商品房銷售額19151億元，增長133.4%，兩年平均增長22.3%。
國家統計局新聞發言人劉愛華表示，房價、房地產投資、土地成交等房地產市場各個領域，今年1-2月份也都受到了去年同期低基數的影響，所以有不同的表現。
12月份，房地產開發企業土地購置面積1453萬平方米，同比增長33.0%；土地成交價款503億元，增長14.3%。
12月份，商品房銷售面積17363萬平方米，同比增長1.05倍；比2019年12月份增長23.1%，兩年平均增長11.0%。
12月份，房地產開發企業到位資金30560億元，同比增長51.2%；比2019年12月份增長24.7%，兩年平均增長11.7%。
2月份，房地產開發景氣指數為101.41，而在2020年2月份房地產景氣指數僅為97.45，因此房地產行業的發展主要以三穩預期逐步上漲。
2021年房地產市場何去何從？兩會期間總理對于房地產市場也作出了明確的指示，表示房子是用來住的并不是用來炒的，堅決杜絕抱團資金炒作房地產。
依然維持房地產市場的三穩政策保持不變，定位“穩地價、穩房價、穩預期”的決策部署，并根據地方實際情況對房地產貸款集中度相關指標進行了不同幅度調整。
“因城施策”基本原則的前提下，引導市場預期穩定，對于房價上漲過熱的城市調控再次加碼，房地產政策環境保持高壓。
而當前關于房地產市場的政策主要保持在一個平衡的狀態，調控寬松則主要表現在人口人才政策和公積金政策上。
在房地產方面，房企融資“三道紅線”和房地產貸款集中度管理制度的發布，即表明了房地產金融監管將長期從嚴。
3月2日，銀保監會主席郭樹清在國新辦新聞發布會上表示，房地產現在金融化、泡沫化傾向還比較強，必須既積極又穩妥地促進房地產市場平穩健康發展。
而目前地方政府對于房地產市場的調控松緊有致，對于一二線城市加強了宏觀調控政策的引導。
發展較弱城市通過人才引進、放寬落戶或強化住房公積金支持力度等手段為樓市助力，三四線城市樓市發展缺乏有效支撐。
雖然各地均表示積極參與房地產宏觀調控，抑制過熱的房價上漲態勢，但兩會期間總理表示將會引進外資進入國內投資，建立互通互聯的通道。
同時根據國家統計局公布的2021年1~2月份房地產數據來看，當前國內房價處于穩中增長的態勢，從長遠來看房地產存在著巨大的不確定性，從5年時間來看房價依然處于上漲之中。
綜合來看：房價的上漲主要取決于低價拍賣價格的上漲，而地方政府大多依靠土地拍賣增加地方政府的收入來源，據不完全統計當前很多地方政府都處于赤字之中。
因此社長認為未來5年的時間段房價主要以上漲為主，短期房地產依然具備投資的機會，而從長遠的角度來看房地產市場存在著巨大的不確定性。
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